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La bola de cristal

Durante la primera quincena de Marzo, algunas zonas de China que han sido reabiertas tras lo peor de la crisis del coronavirus han aumentado su actividad inmobiliaria un 8,5%* respecto a la misma quincena de 2019. Durante el parón, la actividad se había reducido en un 99,5%, igual que en Barcelona a día de hoy. 

¿Hay espacio para ser optimistas en esta semana de datos infernales y dramas familiares de peor calado? Obviamente, los empresarios tenemos la obligación de serlo, pues de lo contrario, saltaríamos por la ventana como contaba Lorca en su Poeta en Nueva York sobre la afición al vuelo libre de los banqueros durante el crack del 29. El mercado inmobiliario en Barcelona llegó al punto de saturación en Octubre de 2017, coincidiendo con el 1-O. Desde entonces y hasta hace tres semanas, los precios intramuros habían experimentado un descenso sostenido -hasta un 20% en algunas zonas del Eixample- debido, paradójicamente, al atractivo de la ciudad para los inversores extranjeros: fueron estos quienes hicieron hervir el mercado a partir de 2013, cuando los precios estaban en mínimos, y empujaron a promotores, propietarios, vecinos e intermediarios de toda ralea a una escalada de precios que nada tenía que ver con el crecimiento económico del país. Como siempre nos pasa, creímos que éramos Londres o París. Así que a finales de 2017, con precios en máximos históricos, los más listos se retiraron, los compradores racionales dejaron de preferir Barcelona -a partir de 12.000€/m uno se puede refugiar en alguna calle lateral del Marais-, y nos quedamos con un maravilloso stock de promociones de lujo y una demanda cada vez más local y con menos poder adquisitivo. 

Desde entonces, el mercado residencial se ha ido deshinchando lo suficiente como para avivar la demanda local. Aunque esta no alcanza a pagar todavía los precios del «lujo», sí que funciona la segunda mano. Ya sabemos que los propietarios no bajan los precios a las primeras de cambio: en España hacen falta años, tormentas y pandemias para que un vendedor entienda que tiene que bajar el precio si quiere vender, porque culturalmente seguimos considerando el tocho como un activo sentimental, en lugar de un activo puro y duro. Cuesta, pero lo vamos consiguiendo y los precios se van ajustando.A esta situación de mercado, debemos añadir el decreto del 30% que aprobó el Ayuntamiento a mediados de 2018 y que obliga a grandes rehabilitaciones y nuevas construcciones a ceder un 30% de su techo a vivienda social. Esta ley, en lugar de conseguir aumentar el techo de vivenda social lo que provocó fue el desinterés del capital por la construcción residencial, y un efecto colateral muy saludable, que fue el descenso de los precios de las propiedades verticales en venta. Ningún fondo, por más suicida que este sea -que los hay, malditos fees de los managers-, comprará a precio de 100 recibiendo 70, y menos en un mercado bajista. 

Photo by Adi Constantin on Unsplash


Y con esto llega el confinamiento y el mercado deja de existir. Ya no hay mercado. Cero nuevas transacciones, que son las que cuentan. No hay visitas, no hay demanda ni la habrá en un mes y medio como mínimo, y todo el sector se pregunta qué pasará.   
Si nos fijamos en China, el rebote ha sido de manual, y la demanda contenida ha salido disparada al abrir la puerta. Y los chinos compran en todo el mundo -bendito Golden Visa, que el Señor te conserve la salud-, con lo que el muerto no está frío del todo. Hay pulso. Además, el fantasma de John Maynard Keynes se ha aparecido a cada uno de los jefes de Estado de la Unión -y de América-, y estos van a regar los mercados con liquidez. Cientos de miles de millones en Europa, trillones en América -año de elecciones y Trump quiere seguir-. No sabemos si las familias verán un euro en las próximas semanas pero la liquidez llegará a los mercados. Habrá dinero. Y el dinero hay que moverlo porque la tasa de interés es del 0%. Convergen tres factores para considerar que no estamos tan mal: los precios en Barcelona llevan casi tres años descendiendo y están en niveles atractivos a nivel europeo, los estados  inyectarán un descomunal montante de liquidez para mantener la economía con vida, y el esperado efecto rebote cuando este dramón acabe. Creo que un buen momento para comprar si eres de Barcelona será el día en que salgas a la calle sin máscara. Hay otras maneras de verlo, pero prefiero ésta. Ayuda a pasar mejor estos días de recogimiento.


*datos de Capital Economics y Knight Frank

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